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Les actions prioritaires

ACTIONS SUR LE BATI

Quartiers majoritairement constitués de logements sociaux

Le renouvellement urbain est l’option choisie pour certains de ces quartiers afin d’y apporter une plus grande diversité d’habitat et de fonctions, d’améliorer leur desserte et leur intégration urbaine.
Il permet de développer une offre de logement accessible, aux normes actuelles et comprenant outre des produits sociaux en reconstitution et du logement intermédiaire (PLS, accession aidée), une part significative d’offre en promotion.
Ce mode d’intervention pourra être étendu à des quartiers connaissant des dysfonctionnements aigus ou des immeubles de construction médiocre dans la perspective d’une seconde phase des projets de rénovation urbaine.
La diversification vers des produits habitats non sociaux (accession, locatif intermédiaire ou libre) n’est possible que si l’offre de logements sociaux est reconstituée intégralement dans les autres quartiers de Lyon et notamment les grands secteurs de projet tels que Gerland, Confluence ou la Part Dieu où une part de 30% de logements en PLUS PLAI est préconisée.

- Duchère plateau, Mermoz Nord (en cours)
- La Sauvegarde, Mermoz sud et Langlet Santy (en projet)

La réhabilitation
Même dans les quartiers à fort renouvellement, le parc social préservé reste un enjeu important. En effet, dans une grande partie de ces quartiers et pour la plupart des autres, les enjeux portent sur la réhabilitation (des logements, des parties communes, des espaces extérieurs, parfois des équipements ou espaces publics).
En effet, le patrimoine des bailleurs sociaux situé dans les quartiers en CUCS entre progressivement dans la catégorie « logement ancien », plus de la moitié des constructions à Lyon étant désormais postérieures aux années 60. De nombreux patrimoines ont fait l’objet de premières réhabilitations totales ou partielles. Toutefois ces besoins sont récurrents non seulement du fait de l’usure naturelle, mais aussi de l’évolution des normes de confort qui conduit à l’obsolescence de certains logements : si le chauffage et les sanitaires ont généralement été traités lors de réhabilitations antérieures, la performance énergétique reste le plus souvent à améliorer. Pour l’ensemble du parc social existant sur ces quartiers, une articulation avec les CUS (conventions d’utilité sociale) que tous les bailleurs ont élaborées et contractualisées avec l’Etat doit permettre d’établir une convergence des objectifs : entretien du patrimoine, politique des loyers, services offerts, objectifs de cessions sont en effet des chapitres obligatoires des CUS. Il s’agit notamment d’éviter que la seule inscription en CUCS d’un quartier n’agisse en-soi comme un discriminant fort par rapport à la qualité réelle de l’environnement (desserte, commerces, verdure, etc).

La réhabilitation qui peut aller jusqu’à la restructuration lourde, permet également la diversification de l’offre tout en conservant un objet globalement social : majoration contrôlée des loyers conventionnés, vente de logements aux locataires.

- Cité Jardin (étude), Mermoz Nord, Etats-Unis

Lorsqu’elle n’est pas issue d’une opération de renouvellement, la diversification pourra également être mise en œuvre par une densification des constructions. Celle-ci peut être envisagée de différentes manières : par des constructions supplémentaires valorisant des d’espaces extérieurs sous-utilisés, par le renouvellement urbain ou des restructurations lourdes (surélévation), en adaptant le cas échéant les règles du PLU.

- Etats-Unis : réflexion notamment engagée sur Leynaud-Bonnefond
- Vergoin

Quartiers anciens 

Ces quartiers malgré un contexte très différent, marqué par l’importance du parc privé social de fait, doivent évoluer selon des moyens tout à fait parallèles : le renouvellement, la réhabilitation, la diversification de l’offre.

Le renouvellement sera limité aux immeubles les plus dégradés.
Pour répondre aux impératifs patrimoniaux, les démolitions seront rares malgré tout. Les actions conduisant à la réhabilitation de ces immeubles pourront conduire soit au maintien d’une gestion privée (avec conventionnement) soit à la création de logements sociaux remis à neufs (acquisition amélioration).

Quelque soit la solution retenue, la réhabilitation de ces immeubles anciens est couteuse et appelle des subventions importantes des collectivités.
En contrepartie, elle répond à trois objectifs : la lutte contre l’habitat indigne, le maintien de la fonction sociale de cet habitat, la protection du caractère patrimonial de ces quartiers. S’y ajoute le plus souvent l’amélioration de la performance énergétique.

La diversification des quartiers anciens, majoritairement privés locatifs se fait par l’acquisition-amélioration d’immeubles par les bailleurs sociaux, et par l’accession en diffus.
Il est à noter que l’accession se développe naturellement dans l’ancien.
Une veille doit être envisagée pour éviter la constitution de copropriétés dégradées. L’acquisition de lots en diffus par des bailleurs publics est également une piste de réflexion pour améliorer la part de logement social qui évolue lentement en l’absence de construction neuve et/ou pour soutenir des copropriétés fragiles.

- PIG Habitat indigne (1er - 4ème  et 3ème - 7ème )
- Cession et valorisation des patrimoines publics (3ème - 7ème)
- DUP travaux (ORI 3ème - 7ème) et DUP logement social

 
ACTIONS ENVERS LES POPULATIONS

L’attention portée au peuplement des quartiers sociaux doit se poursuivre notamment dans le cadre des ILHA, avec le support des observatoires de la demande et des flux.
Ce travail par essence partenarial (réservataires, bailleurs) doit s’adapter à un contexte général nouveau en raison notamment :
- La mise en œuvre du DALO (Droit au logement opposable)
- De la révision des loyers par certains bailleurs suite à la classification du patrimoine réalisée dans le cadre des CUS (Conventions d’utilité sociale)
- Mise en œuvre prochaine du fichier départemental unique de la demande de logement social

A partir d’une connaissance partagée de la demande et pour certains quartiers, des flux dans le parc social (Duchère, 8ème), les ILHA sont des outils partenariaux permettant une action concertée sur les attributions.
• CLOA (Commission s locales d’orientation des attributions) pour les programmes livrés
• Commissions de demandes prioritaires
• Autres thématiques suivant les arrondissements (prévention des expulsions (1er), mutations…)

L’AMO relogement permet un suivi plus spécifique du relogement des ménages issus des opérations de renouvellement urbain, et notamment l’évaluation de ces relogements (durée, qualité de l’offre et de l’accompagnement)